TAXAS DE CONDOMÍNIO E A PRESCRIÇÃO QUINQUENAL
O presente artigo visa vergastar o tema que tem sido debatido em ações de cobrança que interpretam o prazo prescricional de forma diversa do que prevê o Código Civil. O Autor não trem a pretensão de esgotar o tema, mas tão somente externar o entendimento dominante dando direção aos operadores do direito e também aos síndicos, administradores e diretores.
Abstract: This article aims to lash the topic that has been debated in collection lawsuits that interpret the statute of limitations differently than the Civil Code provides form. The author does not pretend to exhaust the theme, but only express the dominant understanding, giving operators of law direction and also the administrators.
A taxa de condomínio e a soma das despesas dividido entre o número de condôminos, respeitando a quota parte de cada um. O ilustre civilista Caio Mário M. S. Pereira leciona que ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". Para condomínios edilícios, a mesma coisa significa o edifício em sí e não as unidades autônomas. Não há desafio nesta interpretação. A natureza jurídica desta taxa é propter rem, o que significa que está diretamente ligado à propriedade do bem.
Para o notório Alfredo Buzaid apud Maria Helena Diniz em sua obra Ação declaratória no direito brasileiro, a obrigação propter rem é:
"A obrigação propter rem constitui um direito misto, por ser uma relação jurídica na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real,
fundindo-se os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma"
Prescrição é perda do direito de acionar juridicamente alguém por algum direito ou obrigação. Há no meio do direito imobiliário duas correntes. Uma entende que o prazo prescricional para cobrança de taxas de condomínio em atraso é de cinco anos, outra entende que o prazo é de dez anos.
O Autor defende que o prazo prescricional é de 5 anos, de acordo com o dispositivo exposto pelo Código Civil, no artigo 206 § 5, vejamos:
Art. 206. Prescreve:
§ 5o Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Tem-se por instrumento público ou particular a taxa de condomínio, pois conforme o conceito foi exposto, é o somatório das despesas regulares de todo o empreendimento rateado entre os condôminos, respeitando a quota parte de cada um. Tem a natureza de dívida líquida e certa, pois não cabe ao condômino questionar valores, pois este é tão somente o rateio das despesas que somadas encontrou-se a quota parta de cada condômino.
A 3ª turma do STJ, no informativo 481 externou oentendimento de que:
“A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada. Já o conceito de ‘instrumento’ deve ser interpretado como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação”.
“A Turma deu parcial provimento ao REsp por entender que, na vigência do CC/1916, o crédito condominial prescrevia em 20 anos nos termos do seu art. 177. Entretanto, com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/2002, observada a regra de transição do art. 2.028 do mesmo codex. REsp 1.139.030-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/8/2011.”
Existente a divergência jurídica, deve-se adentrar na justificativa da corrente diversa. O Autor entende que a dúvida era severa com alteração para o código civil de 2002 (1916x2002), mas, passado mais de 10 anos de utilização da norma, a interpretação madurou e tem-se que a prescrição de 10 anos não é considerada adequada. Muitos operadores do direito entendem que não há no códex civilista a nomenclatura da dívida de condomínio, e entendem que o artigo 205 é o que melhor se amolda à questão, veja-se:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Trata de uma interpretação superficial, ora pois, se a dívida da taxa condominial que o rateio das despesas mensais inarredáveis do empreendimento são mensalmente carreadas para registrar um dever jurídico de prestação com o caráter de liquidez e certeza, pois mensalmente não cabe a cada condômino discutir o valor da taxa, mas tem a obrigação de pagar. É uma obrigação líquida do condômino, que não depende do fator jurídico que a criou. Sendo a cobrança de condomínio lastreada em documento particular não há como fazer interpretação diversa.
Quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, observando a convenção (CC artigos 1.333 e 1334) e também das deliberações das assembleias (CC artigos 1.341 e 1.350) o crédito disposto na taxa mensal via boleto passa a ser líquido.
Então não há como interpretar a norma de forma diversa do que está previsto, carecendo para alguns, uma interpretação doutrinária mais adequada quanto à natureza jurídica da dívida de condomínio.
Assim também tem entendido a Corte Federal, vejamos:
RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN
APELANTE: UNIAO FEDERAL
PROCURADOR: MANUEL DE MEDEIROS DANTAS
APELADO: COND DA SQS 104 BLOCO B - BRASILIA/DF
ADVOGADO: CLOVIS POLO MARTINEZ E OUTROS(AS)
ACÓRDÃO
Decide a Sexta Turma, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação.
Sexta Turma do TRF da 1ª Região - 22.02.2013.
Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN Relator
RELATOR: DES FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN
APELANTE: UNIAO FEDERAL
PROCURADOR: MANUEL DE MEDEIROS DANTAS
APELADO: COND DA SQS 104 BLOCO B - BRASILIA/DF
ADVOGADO: CLOVIS POLO MARTINEZ E OUTROS(AS)
RELATÓRIO
O ExmºSr. Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN (Relator):
A UNIÃO interpõe apelação contra sentença proferida pela MMª Juíza Federal Substituta da 19ª Vara da Seção Judiciária do Distrito Federal que, ao examinar ação de cobrança de taxas condominiais proposta pelo CONDOMÍNIO DO BLOCO B DA SQS 114, julgou parcialmente procedente o pedido, concluindo o julgamento na forma do seguinte dispositivo (fl. 114):
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEENTE o pedido do autor, nos termos do inciso I do artigo 269 do Código de Processo Civil, para condenar a União ao pagamento das taxas condominiais ordinárias vencidas entre abril/2001 e agosto/2001, acrescidas de multa de 20% (vinte por cento), nos moldes da Convenção condominial, e da taxa vencida em junho/2006, acrescida de multa de 2%, nos moldes do CC/2002. Deverão incidir, ainda, juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária sobre todo o valor devido. Ante a mínima sucumbência da autora, a parte ré arcará com o pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais), com base no § 4º do art. 20 do CPC, observadas as alíneas a, b e c do parágrafo anterior. 2. Em suas razões de recurso (fls. 119/128), a Apelante requer, em preliminar, o reconhecimento da prescrição quinquenal e a extinção do processo nos termos do art. 269, V, do CPC. Alternativamente, sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais é dos ocupantes do imóvel por força do art. 15, I, "c", da Lei 8.025/1990 e do Decreto regulamentador n. 980/1993, bem como da Instrução Normativa n. 6 de 1992, que dispõe sobre a cessão, uso e administração de imóveis residenciais de propriedade da União.
3. Defende, no caso de não serem acatados os pleitos de prescrição e ilegitimidade passiva para a causa, a aplicação dos juros de mora pelo percentual da caderneta de poupança em razão da regra do art. 1º-F da Lei 9.494/97. Alfim, requer o reconhecimento da sucumbência recíproca, ao fundamento de que a parte Autora decaiu em parte significativa do pedido inicial.
4. Após o recebimento da apelação nos efeitos regulares (fl. 129), os autos subiram a esta Corte com as contrarrazões do Condomínio (fls.132/137).
É o relatório.
Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN Relator
Resta evidenciado que tanto STJ quanto nas cortes federais a interpretação acerca da prescrição da taxa condominial tem prescrição de cinco anos.
Deve-se então estarem atentos os síndicos, administradores e diretores para que não permitam o acúmulo de taxas de condomínio em aberto, tomando as necessárias medidas judiciais, sob pena de responder pela negligência de não ter praticado um dos atos imprescindíveis do cargo: cobrar as taxas de condomínio e zelar pelo patrimônio coletivo.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
DINIZ M. Helena, Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, ed.10a.
DINIZ, Maria Helena de. Curso de Direito Civil Brasileiro. Vol. 2. 18ª ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
PEREIRA, Caio M. S, Instituições, v. 4, p. 160; Lafayette, Direito das Coisas.
