Registro de imóveis: conceito e                   princípios importantes

A simples manifestação de vontade de uma pessoa não tem o poder de fazer com que ela se torne proprietário de determinado bem. E nem poderia ser diferente, pois pela importância do direito de propriedade, e suas conseqüências jurídicas, é necessário que a lei organize e discipline essa relação. Assim, a forma encontrada pela lei para disciplinar essa situação é o registro público.

Cumpre salientar que o registro público não serve apenas para formalizar os direitos de propriedade, referente aos imóveis, mas também, todos os registros referentes a pessoas naturais e jurídicas; registro de títulos e documentos.

A lei que rege os registros públicos é a Lei nº6.015/73, que orienta todo o processo de registro. Cumpre salientar que o registro é o meio hábil à comprovação do direito de propriedade, e também a forma pela qual é feita a transferência dos bens imóveis.

E o próprio Código Civil de 2002, em seu art. 1.245 menciona o registro como a forma de transferência dos bens imóveis:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

O registro tem presunção de veracidade, não sendo, contudo, uma presunção absoluta, mas relativa pois admite prova em contrário. Dessa forma, caberá àquele que deseja retificar ou anular determinado registro, provar suas alegações. Nesse sentido é claro o art. 1.247 do CC:

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule

A alteração do registro ou a sua anulação pode ser requerida tanto na via administrativa, quanto na judicial, segundo determinação do art. 212 da Lei nº6015/73, que dispõe a cerca dos registros públicos

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

O parágrafo único do referido artigo alerta que o reivindicante não perde a possibilidade de requerer judicialmente seu pedido por ter recorrido à via administrativa

Art. 212. (...)

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada

Entretanto essa disposição legal nem precisaria existir, pois na própria Constituição da República Federativa do Brasil, no art. 5º, que dispõe a cerca dos direitos e garantias fundamentais, há previsão de que nenhuma ameaça ou lesão a direito será excluída da apreciação do poder judiciário, e assim, o fato da pessoa ter recorrido à via administrativa não vai impedir que ela reivindique isso por meio da ação judicial cabível.

Art. 5º. (...)

XXXV - a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito;

Pode ocorrer uma situação em a anulação ou a retificação de um registro envolva direitos de terceiros. Nesse caso, se o requerimento se deu na via administrativa, e terceiros se manifestaram, o processo administrativo será remetido à via judicial na hipótese de não ter sido encontrada uma solução amigável entre as partes, conforme estipula o art. 213, §6º da Lei n º6015/73:

Art. 213. (...)

§ 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Em relação ao registro imobiliário, especificamente, há vários princípios que devem nortear a matéria.

Pelo princípio da publicidade pode-se dizer que todos os registros assentados devem ser de conhecimento público, sendo de acesso amplo a qualquer pessoa nos órgãos competentes.

Já pelo princípio da conservação, pode-se dizer todos os registros imobiliários devem possuir um histórico que permita ao público examinar todo o arquivo de informações pertencentes a um determinado imóvel. Assim nenhuma informação será perdida, mas todas constarão arquivadas na matrícula do imóvel.

O princípio da responsabilidade, por sua vez, implica no exame da culpa ou dolo dos oficiais sobre quaisquer prejuízos ocorridos nos registros assentados. Vale dizer que essa responsabilização ocorrerá por atos pessoais dos oficiais, ou de terceiros, para os quais foi delegada alguma função.

Todos os registros imobiliários gozam de fé- pública, reputando verdadeiros, sendo a propriedade daquele em cujo nome está inscrito na matricula do imóvel, mas admitem, contudo, a prova em contrário.

Outro princípio é o da obrigatoriedade haja vista que um determinado imóvel somente poderá ser registrado no cartório da situação dos imóveis, ou seja, o registro deverá ser feito somente no cartório que se encontre na comarca onde se localize o imóvel.

A matrícula é ato obrigatório para todos os imóveis, a ser criada quando for feito o primeiro registro.

Importante mencionar que quando uma pessoa vai registrar um determinado imóvel, esse pedido é processado, sendo realmente efetivado o registro no prazo de 30 dias. O ato de processamento do registro chama-se prenotação, e esse ato é importante pois determina a ordem de prioridade do registro e estabelece o marco inicial do direito de propriedade

Assim, caso haja dois duas escrituras, relativas ao mesmo imóvel a serem registradas, a que constará no Cartório Imobiliário será a que tiver sido prenotada em primeiro lugar.

Ressalta-se que simples prenotação não comporta em si o direito de propriedade, pois o que realmente tem validade é o registro.

Contudo, pode-se dizer que a prenotação é um marco inicial do direito de propriedade, pois o direito de propriedade irá retroagir ate essa data. Nesse sentido determina o art. 1.246 do CC:

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Todas as informações da matrícula deverão ser contínuas, englobando todos os atos referentes àquele imóvel. Cumpre ressaltar que, atualmente, o referencial se alterou, não partindo as informações da pessoa que era titular da coisa, mas do imóvel.

Quaisquer encargos com o registro correm por conta do adquirente do imóvel.

Esse registro, uma vez efetivado, fornece ao proprietário um título com força absoluta vez que contra ele não é admitido prova em contrário. É a única forma de registro que goza dessa presunção absoluta.

Cumpre salientar que, no Brasil, esse registro somente é permitido para imóveis rurais, depois um

As regras principais deste processo se encontram dentre os arts. 277 a 288 da Lei nº6.015/73.

O requerente deverá juntar inúmeros documentos aptos a comprovar a propriedade da coisa, sendo tal titularidade inequívoca.

O feito poderá ser impugnado por qualquer pessoa. Salienta-se, ainda, que o Ministério Público deverá intervir obrigatoriamente.

Depois de cumpridos todos os requisitos, constará na matrícula do imóvel o referido registro.

O registro público imobiliário é um assunto de muita importância para as relações sociais, uma vez que, com base nesse, é que se terá a comprovação de direito de propriedade.

Assim, a lei deverá ser cautelosa a tratar desse tema haja vista que as consequências jurídicas desse assunto podem ter grandes proporções.

Portanto é importante que as pessoas tenha acesso a esse tipo de informação, que pode ser de extrema importância dentro da própria vida da pessoa.